Immobilienbewertung bei Erbbaurecht

Beim Erbbaurecht sind Grundstück und Gebäude rechtlich voneinander getrennt: Der Erbbauberechtigte besitzt das Gebäude, das Grundstück gehört dem Erbbaurechtsgeber – häufig einer Kommune, Kirche oder Stiftung. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Erbbauzins.

Diese Konstellation macht die Wertermittlung deutlich komplexer als bei einer gewöhnlichen Immobilie. Gebäudewert, Grundstückswert, Restlaufzeit des Erbbauvertrags und Höhe des Erbbauzinses müssen separat bewertet und zueinander ins Verhältnis gesetzt werden.

Wann ist ein Gutachten erforderlich?

• Kauf oder Verkauf: Erbbaurechts-Immobilien sind auf dem Markt schwieriger einzuordnen. Ein Gutachten schafft Transparenz – sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf.
• Verlängerung des Erbbauvertrags: Wenn der Vertrag ausläuft, brauchen Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer eine belastbare Wertgrundlage für die Neuverhandlung.
• Ankauf des Grundstücks: Möchte der Erbbauberechtigte das Grundstück erwerben, liefert das Gutachten den fairen Kaufpreis.
• Erbbauzins-Anpassung: Bei Streit über die Angemessenheit des Erbbauzinses dient das Gutachten als objektive Grundlage.
• Erbschaft oder Schenkung: Auch für steuerliche Zwecke bei Erbschaft und Schenkung muss der Wert eines Erbbaurechts korrekt ermittelt werden.

Was umfasst die Bewertung?

Die Bewertung erfolgt nach den Vorgaben der ImmoWertV und berücksichtigt die Restlaufzeit des Erbbauvertrags, den vereinbarten und den marktüblichen Erbbauzins, den Bodenwert des Grundstücks sowie den Gebäudewert unter Berücksichtigung der vertraglichen Regelungen zum Heimfall. Dabei werden Erbbaurecht und belastetes Grundstück (Erbbaugrundstück) getrennt bewertet.

Warum sind Erbbaurechts-Immobilien günstiger?

Da der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht besitzt und laufend Erbbauzins zahlt, liegt der Marktwert einer Erbbaurechts-Immobilie unter dem einer vergleichbaren Immobilie auf eigenem Grund. Wie groß der Unterschied ist, hängt vor allem von der Restlaufzeit und der Höhe des Erbbauzinses ab.

Was passiert am Ende der Laufzeit?

Wird der Erbbauvertrag nicht verlängert, fällt das Gebäude in der Regel an den Grundstückseigentümer – gegen eine Entschädigung, deren Höhe im Vertrag geregelt ist. Ein Gutachten klärt, welchen Wert das Gebäude zu diesem Zeitpunkt hat.

Lohnt sich der Kauf des Grundstücks?

Ob der Ankauf des Grundstücks wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von der Restlaufzeit, dem Erbbauzins und dem aktuellen Bodenrichtwert ab. Das Gutachten liefert die Zahlen, um diese Entscheidung fundiert zu treffen.