Immobilienbewertung bei Denkmalschutz

Denkmalgeschützte Immobilien unterliegen besonderen Auflagen: Bauliche Veränderungen bedürfen der Genehmigung durch die Denkmalbehörde, Sanierungen müssen mit denkmalgerechten Materialien und Methoden durchgeführt werden, und energetische Modernisierungen sind oft nur eingeschränkt möglich. Das macht die Wertermittlung anspruchsvoller als bei gewöhnlichen Bestandsimmobilien.

Gleichzeitig bieten Denkmalimmobilien steuerliche Vorteile: Die erhöhte Abschreibung nach §§ 7h, 7i EStG macht sie für Kapitalanleger attraktiv. Ein fundiertes Gutachten muss beide Seiten berücksichtigen – die wertmindernden Auflagen ebenso wie die wirtschaftlichen Vorteile.

Wann ist ein Gutachten erforderlich?

• Kauf oder Verkauf: Der tatsächliche Wert einer Denkmalimmobilie lässt sich nicht aus Standardvergleichswerten ableiten. Ein Gutachten berücksichtigt die individuellen Auflagen und den Sanierungszustand – sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf.
• Finanzierung und Beleihung: Banken benötigen eine sachverständige Bewertung, die den Denkmalschutz-Status und den daraus resultierenden Instandhaltungsaufwand einbezieht.
• Erbschaft und Schenkung: Für die steuerliche Bewertung muss der Einfluss des Denkmalschutzes auf den Verkehrswert nachvollziehbar dargestellt werden.
• Sanierungsplanung: Vor einer umfangreichen denkmalgerechten Sanierung zeigt das Gutachten, ob sich die Investition wirtschaftlich rechnet.

Was umfasst die Bewertung?

Die Bewertung berücksichtigt den baulichen Zustand, den Sanierungsrückstau, die konkreten Auflagen der Denkmalbehörde und die daraus resultierenden Mehrkosten bei Instandhaltung und Modernisierung. Zusätzlich fließen Lage, Nutzungsmöglichkeiten und die Marktsituation für Denkmalimmobilien in der Region ein.

Sind denkmalgeschützte Immobilien weniger wert?

Nicht pauschal. In gefragten Lagen können Denkmalimmobilien aufgrund ihres Charakters und der steuerlichen Vorteile sogar höhere Preise erzielen. In weniger begehrten Lagen können die erhöhten Sanierungskosten und Nutzungseinschränkungen den Wert jedoch deutlich mindern. Die Bewertung muss den konkreten Einzelfall betrachten.

Welche steuerlichen Vorteile bietet eine Denkmalimmobilie?

Selbstnutzer können Sanierungskosten über zehn Jahre mit jährlich 9 % abschreiben (§ 10f EStG). Kapitalanleger profitieren von einer erhöhten AfA: 9 % über acht Jahre und 7 % über weitere vier Jahre (§ 7i EStG). Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde über die durchgeführten Maßnahmen.

Wie wirken sich Denkmalschutz-Auflagen auf die Sanierungskosten aus?

Denkmalgerechte Sanierungen kosten in der Regel 20 bis 50 Prozent mehr als vergleichbare Maßnahmen an nicht geschützten Gebäuden. Das Gutachten beziffert den zu erwartenden Mehraufwand auf Basis des aktuellen Gebäudezustands und der konkreten Auflagen.